瓯海新农房改造模式剖析

瓯海区启动建设我市首个宅基地换房工程，引来很多关注的目光。用宅基地置换国有划拨公寓，通过置换这个过程，睿智地化解了农村集体土地不能入市这道门槛，打开了城乡统筹的大门！虽然宅基地换房这把打开城乡统筹大门的金钥匙拿到了，可是建设资金哪里来？国有划拨土地哪里来？农房改造以后，农民要到哪里去？记者采访了瓯海区委常委、常务副区长李无文等人，对率先启动我市宅基地换房的瓯海模式进行剖析。  A
  钱从哪里来？
  钱不是万能的，但是没有钱是万万不能的。对于工程建设来讲，尤其如此，没有钱，一切无从谈起。瓯海区在试点建设新农改房的时候，怎么解决“钱袋子”问题？
  李无文告诉记者，新农改房建设资金是一笔不小的投入，就拿前天开工的丽岙镇下章村农改房来说，投资高达2.26亿元，今年该区原计划要开工建设19个新农改房项目，现增加为38个，预计共需要资金达172亿元。这么多资金，光靠财政支持显然不现实，那么瓯海区有哪些高招呢？李无文说，他们采取了三步走的模式，资金链没有问题。
  第一步：政府先融资垫付建设资金
  新农改房的第一个资金筹措渠道是政府融资后垫付。遵循“面向新农村建设、市场化运作、规范化管理”的原则及现代企业制度要求，瓯海区将政府所有的办公楼、学校、医院等房产打包抵押给银行进行贷款，由财政垫付约30%资金，银行贷款70%资金成立区城投公司，各新农改房建设试点镇均成立新农村投资有限公司，具体负责农改房资金运作。
  目前，仙岩、丽岙新农村建设投资有限公司已经组建，并建立了董事会和监事会。据了解，这两家投资公司均为法人独资企业，主要经营农房改造项目和其他政府建设项目，现注册资本均为500万元，近期将由区城投公司出资增资到5000万元。在融资保障方面，上述两家新农村建设投资有限公司已与多家银行签订合作意向书。
  第二步：置换地块多余部分土地出让金
  新农改房建设资金的第二个筹措渠道，是置换地块多余出来的部分土地出让金。在新农改房建成后，该区将通过政策宣传和搬迁激励政策，鼓励农民搬入新房。村民搬迁后腾出来的土地，会有多余部分。以丽岙镇下章村农改房为例，新农改房大约安置170多户农民，可以腾出土地40多亩，减去用于安置的土地，还能多出19亩净用地。这部分土地出让后，其资金将滚动到下一个新农房改造项目中。
  第三步：建设用地出让财政分成
  新农改房建设资金的第三个筹措渠道是建设用地出让财政分成部分。以瓯海区1年安排1000亩土地出让为例，市、区财政五五分成，瓯海1年大概可以分到100亿元，其中部分用于新农改房建设。
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  地从哪里来？
  像温州这样地处沿海，人口密度高、旧城旧村建筑密度高的区域，开展宅基地置换国有划拨公寓的举措，在全国也比较少见。温州人多地少，没有土地，那等于是“无米之炊”，那么，瓯海区用于新农改房建设的国有划拨土地从哪里“挤”出来？秘诀就在于：用国有划拨土地“启动”，将宅基地置换过来后“滚动”开发。
  第一是盘活“转而未供”的土地
  “转而未供”的土地是指已经完成“农转用”，但是尚未供应的土地。导致未供的原因很多，有的是因征地、拆迁等政策处理不到位导致土地未供，有的因项目还在审批、尚未进入供地审批程序，有的因城市规划调整导致土地未供等等。从去年10月份开始，市政府决定在市区范围内深入开展“转而未供”土地专项清理工作，到今年底，市区1999年至2009年底“转而未供”土地量要消化70%以上，面积约35000亩。
  据介绍，瓯海区1999年至2009年底“转而未供”的土地大概有13000亩，其中部分暂时还需要“待字闺中”。对“转而未供”土地进行清理，并盘活短时间内“无法迎娶”的土地，是瓯海在国有划拨土地十分紧缺的情况下想出来的一着妙棋，并“盘”出了一片新天地。
  瓯海区村镇规划建设办公室常务副主任许建宇向记者介绍说，前天上午启动建设的丽岙镇下章村农改房用地，原先是某一项目的资金平衡用地，一直处于闲置状态，这次特地将其盘活置换用作农房改造。许建宇说，像这些“转而未供”的土地，暂时闲置着，容易带来“脏、乱、差”问题，通过功能置换用于农房改造，不仅对改善环境有积极作用，而且可以加快“转而未供”土地清理工作，可谓两全其美。
  据了解，截至目前，瓯海区已完成农房改造安置报批地块34个，总用地面积2269.587亩，涉及仙岩、丽岙、泽雅、郭溪、南白象、新桥、茶山、景山、潘桥等10个镇（街道）25个村(居）。同时，在区委、区政府的全力支持下，共解决用地指标500亩，使各镇（街道）均落实了农房改造安置地块。
  第二是滚动开发“滚”出来的土地
  如果说部分“转而未供”土地是新农改房工程启动用地的话，那么，多个新农改房项目建设中“滚”出来的国有土地是其建设用地的“源头活水”。
  许建宇介绍说，新农改房建成后，他们会通过政策宣传和搬迁激励政策等措施，吸引农民入住新房，以便尽快拿到置换到手的这部分宅基地，滚动用于下一个新农改房项目或者配套工程建设。另外，在宅基地置换国有划拨公寓的过程中，还会多换出部分土地来，比如丽岙镇下章村农改房项目建成后，还可以多出19亩地，这部分土地也可以用于下一个新农房改造。
  据测算，瓯海区所有农改房项目完成后，经过集聚改造后可腾出来600余公顷的土地，其中经过增减平衡，可以多挪出部分土地用于配套或者其他建设。瓯海创造的这种功能置换、滚动开发模式就是都市功能区农房集聚改造的新路子。

C　人到哪里去？
　　瓯海区农民眼下最热的话题就是“宅基地换房”。随着丽岙镇下章村农房改造项目的动工，这个新概念一下子变得触手可及。未来几年，他们将陆续告别乡间老屋，迁入漂亮的现代化小城镇，住进商品房。那么，在具体操作中，农民是如何“集聚”的呢？
　　农房换成公寓
　　从形式上讲，“宅基地换房”，是将原先的通天农民房，换成一套房子一个平面的城市公寓。据介绍，瓯海区按照“一次整体规划、分期分批建设、逐步完善功能”的总体思路，采取“先建后拆、先拆后搬”的农房改造集聚方式，引导农民置换新社区内的标准公寓房。
　　在安置政策上，瓯海区确定了三种安置方式供农户选择，一种是以合法人口每人50平方米计算所得面积，独生子女按两人计算；一种方式是按合法建筑面积1：1比例计算安置面积；第三种是按照合法宅基地基比“1翻3”政策的面积置换。在这里，充分考虑农民现有住宅情况，让他们选择利益最大化的一种方式进行安置。比如一间合法宅基地大约占地30平方米左右，按照1翻3政策，他只能得到90平方米安置房，如果这户人家在这间合法宅基地上建设了四层楼，目前一共有120平方米，那么这户人家可能会选择合法建筑面积安置这种方式，如果这户人家有3口人，且属于独生子女家庭，这户人家可以得到200平方米安置房，那么他当然会选择合法人口安置方式了。
　　农房换成公寓，在改变生活环境和提高生活质量的同时，最让农民们高兴的，其实是宅基地换房后，农户在保证人均30平方米以上自住房的基础上，多余套房经补交土地出让金后，可以取得国有划拨土地使用证和房屋所有权证，获得这两证的住房，农房就变成了商品房，允许上市交易。以每平方米几千元低成本价拿到的新房，“华丽转身”进入市场，身价倍涨，可以租，可以卖，农民的宅基地变成一种“资本”，有了更多的升值空间。这对于一直苦于没有资产抵押、贷款融资困难的农民来说，是最直接、最实惠的吸引力。
　　人口从分散变成集中
　　瓯海正在进行的新农房改造，是我市统筹城乡改革试点中，按照“1+X”模式要求推进农房改造集聚建设的样本，所谓的“1+X”是我市正在试点的中心镇（功能区）建设模式，它以镇为单位，按照现代化小城市的标准，高起点、高标准地编制镇域总体规划的框架体系。“1”就是中心镇（区），在中心镇建设若干个上规模、高聚集的大社区，“X”就是在中心镇（区）之外，建设“X”个中心村社区，“X”不大于现有每个乡镇（街道）的行政村个数。比如，未来的瓯海区仙丽功能区，初步确定划分为高教科研功能区、都市休闲观光区、工业功能区、5个新社区。功能区将突出“文化创意、休闲乐园”的建设理念，形成文化创意、先进制造、都市农业、绿色休闲等四大主导功能，成为产业有序集聚、资源有机整合、休闲优势突出的南部城市功能区。
　　未来的几年，热火朝天的农房改造，将在瓯海区各处开花结果。时间表已经排定：瞿溪农房改造启动地块，3月底前争取进场施工；争取在6月份启动建设茶山山根村、中心区、仙岩竹溪安置地块建设；10月份启动梧田60亩安置地块建设；11月前启动茶山、南白象、郭溪、泽雅等地块建设；启动瞿溪力西特安置地块建设。
　　新农房改造的瓯海样本，正展示出诱人的前景。

　　农民感受：离开土地，谋生也无忧
　　下章村农房改造开工典礼上，村民们已经兴冲冲地在围在效果图前，指点比划着，寻找属于他们的那套新房子。两年后的这个时候，这里将“长”出一个现代化的新型社区，功能完整、生态宜居。而他们，将享受“城里人”的便利生活。
　　瓯海区就这次新农房改造项目征求意见时，97%的农民投了赞成票。村民林文明已经在憧憬新居的生活，他的旧宅已经建了40多年，跟新建的高楼比起来，显然逊色太多。而且因为配套设施跟不上，路太窄，车都开不回家，房子再好也改变不了这些不足。如今规划建设新的小城镇，将有完整的公共服务配套设施，起点就很高。而村民许老伯一家，算是村里的“大户”，农房面积达五六百平方米。他期待着置换政策落实后，能多换回几套新房。
　　伴随宅基地之变，农民们除了换来一套楼房，还将迎来一系列变化，包括居住环境、生活方式，还有谋生手段。是不是农民离开土地就没了谋生手段？对这个问题，多数农民并不担忧。林文明说，下章村是侨乡，其实真正靠土地吃饭的村民并不多，很多农民本来就是做生意、在工厂上班的，迁入新城镇后并没有什么影响。而更主要的是，政府在规划中早就提到，未来城镇里会有工业功能区、都市休闲观光区等，村民们不难找到一份新的职业。
　　专家观点：尝试突破城乡二元体制的障碍
　　朱康对教授 中共温州市委党校经济学教研部主任、温州市人民政府决策咨询委员会委员
　　在长期的城乡分治的二元体制下，农民一直是以土地代保障。加上我国实行二级土地市场制度，农村土地集体所有，城市土地国家所有，农村土地只有经过国家征用后，其使用权才能在二级土地市场上出售。
　　在农村，农民房是农民个人所有，但是房子下面的宅基地的所有权是集体所有。由于集体性质的土地不能自由转让，所以农村里的农民房的产权一直是不完整的。这样的结果是，农民富裕后大量到城市买房，而城市居民到农村买房则是违法的，这样客观上也导致了温州城市房屋价格飞涨，而农民房价格却一直上不去。这样的制度安排下，农村的房屋日渐破旧，农民大量进城了，可旧房仍然搁在那里，土地浪费日益严重。
　　这次瓯海以农房改造为核心的城乡统筹改革试点，实际上就是尝试如何突破城乡二元体制的障碍，通过政府的推动，推进新农村建设，实现农民、居民、政府乃至整个社会多赢的帕雷托改进。不过，这个改革因为需要政府财政先投入建设，所以资金链的衔接问题尤其需要研究。

又不是我們這·

呵呵 路过

说的永远比做的好

哈哈哈，楼主早些进入村办，然后借助村官再考取更大一级的官。
我想楼主这样的人才来当官，百姓的生活才 正真变得美好起来！！