温州经济将会受房产泡沫严重影响

民间资金推动温州房价大涨 自住需求仅占3成

　　据上海证券报报道 2009年8月、9月以来，温州又一次成为中国房地产市场的热门话题，但这一次不是因为温州炒房团，而是因温州楼市本身。
　　根据温州有关部门9月初公布的数据，8月份温州市区新房均价已达26703元每平方米，逼近同一时期的上海内环以内新房均价，房价之高已在全国遥遥领先。而2008年年初时，温州市区新房均价还只有15477元每平方米，短短几个月时间，温州房价飙升73%。
　　值得注意的是，房价飙升的主要推手，并不是温州经济的快速复苏。2009年上半年，温州GDP增速仅为4.5%，在浙江省内倒数第二，远低于同期全国水平。
　　令人担忧的是，温州房地产市场繁荣的背后，民间金融的影子一直若隐若现。温州许多地产项目的开发资金来源是民间借贷。随着涉案金额达24亿元的温州云天资金链断裂一案暴发，民间借贷甚至是高利贷在温州房地产开发中的真实作用逐渐浮出水面。
　　“该是为温州楼市敲响警钟的时候了。”温州中小企业促进会会长周德文表示。

　温州房价半年飙升73%
　　2009年3月以来，温州楼市的表现只能用疯狂两个字形容。温州市区新房每平方米均价攀升到26703元，和2008年年底、2009年年初相比，上涨幅度为73%。
　　“最近7个月里，温州房价几乎是节节攀升，每月平均要上涨1000至2000元每平米。”林欢(化名)是一家知名全国性地产公司浙江市场的负责人，他一直打算进入温州市场，但温州楼市连续暴涨，根本没有给他合适的时机，“如果我现在拿地，诱惑很大但风险也很大，温州本地的地产商又玩得疯狂，所以只能先观望。”
　　温州房价8个月内涨幅达73%，这样的涨幅已远超上海、北京等一线城市和周边城市。
　　根据易居中国等机构的有关统计，2009年1月上海商品住宅成交价为13533元/平方米，到8月则为18502元每平米，上涨幅度为36.7%。北京2009年1月商品住宅成交均价为10438元每平米，到8月则是14370元每平米，上涨幅度为37.7%。同期南京房价的上涨幅度为18%，杭州则为17.4%。
　　“尽管统计出处略有不同，但售房数据在每个城市房管信息网都可公开查到，因此误差不会太大。温州房价涨幅处于全国前列甚至很可能是第一。”林欢表示。
　　温州市区房价涨幅惊人，下属市、县同样如此。
　　刘新园是温州瑞安人，他表示，瑞安安阳新区的房价从今年1月至今一直在涨，仅几个月每平方米房价涨幅高达2000至3000元。2004年，刘新园在安阳新区买了三居两厅的住宅，当时房价还不到5000元每平方米，现在涨到20000多元每平方米。
　　温州房价飙升，和最近几年土地供给减少有关。以瑞安为例，瑞安全市有110万人口，2005年，住宅供应量仅为64.91万平方米，共4872套房子；2006年，住宅供应量减少到21.25万平方米，共1480套房子；2007年更少，住宅供应量只有10余万平方米，700多套房子。
　　但是，在经过连续半年多的快速飙升后，温州房价也面临一定的调整压力。林欢认为，种种迹象表明，温州楼市“金九银十”的预期可能落空，而年初至今的房价飙升，则可能已在一定程度上透支了对楼市向好的预期。
　　除此之外，进入9月份，温州市区土地供给市场悄然发力。继9月初市国土资源局等相关部门联合发布12宗符合条件可出让土地信息后，中旬就有3宗地块在市招投标中心挂牌，准备在10月份上市出让。
　　有分析人士认为，近期六大部门相继针对楼市表态，如：央行与银监会强调收紧二套房贷、国土资源部严肃土地政策、发改委要求加强房产价格和收费监管、国税总局称将把房地产业税收作为监管重点，及国家统计局提示高房价已成制约消费启动的最大阻力等，这些信息表明，对楼市的宏观政策可能已出现微调。

　警惕杠杆效应
　　和全国许多城市相比，温州楼市是一个非常独特的样本。
　　“通过调研我们发现，温州房地产市场70%是投资或投机需求拉动的，真正自住的只有30%。而全国许多城市恰好相反，70%自住、30%投资。像长沙这样的城市，投资需求的比例可能还不到20%。”周德文表示，正是温州房地产市场这种特点，导致了温州楼市涨幅远超别的城市，但风险积聚也远超其他城市。
　　“温州楼市有泡沫，而且泡沫已非常严重。”周德文表示，住宅尽管有投资价值，但终归是要人住的，温州外来白领很少，温州房屋的空置率极高，房屋出租100年都很难收回成本，这样的房价上涨很不健康。
　　周德文还判断，未来两到三年内，温州楼市就可能出现急剧变化，他的依据是央行的信贷增量，“2009年上半年我国的信贷增量就达到7万亿元，已超出了央行年初公布的2009年全年计划，如此高的信贷增量不可能长期维持。2至3年后，当经济出现通胀预期时，我国的货币政策有可能又转为从紧。”
　　林欢也赞同周德文“温州楼市泡沫已很严重”的判断，他认为，消除泡沫的办法有两种：一种是房价止步不前，通过时间来消化前期房价的过快增长；另一种是长期缓跌，如东南亚金融危机后的我国香港楼市和金融危机中的美国楼市。
　　林欢表示，正因为民间金融发达，和上海、北京等城市相比，温州楼市尤其要警惕杠杆效应。“很多温州地产商在房地产开发中，和上海、北京等房地产市场相对规范的城市相比，第一大特点是杠杆高，实际自有资金很低，很多企业在项目开发时，自有资金实际只有10%至15%。其他都是通过银行贷款或民间借贷来的。”
　　第二大特点是融资成本高，“在上海、北京等一线城市开发的主力地产商，大多是上市公司或央企，它们的融资成本多数在8%以内，有的甚至在5%以内；而温州市场上绝大多数房地产企业都是本地企业，开发商很少有上市公司。这些企业融资的综合成本在12%至15%，少数深圳在20%以上。”林欢表示。
　　林欢认为，温州房地产企业利用的资金杠杆倍数大、融资成本高，是导致温州房价快速飙升原因之一。但也正是因为资金杠杆倍数大、融资成本高，才导致了温州云天的资金链断裂。“在下一次从紧的货币政策来临时，陷入困境的温州房地产企业可能远不止温州云天一家。”林欢表示。
　　温州市有关部门显然也意识到了温州楼市的潜在风险。据记者了解，从2009年9月起，温州与房地产相关的信贷政策已明显收紧。
　　除此之外，温州已开始清理与民间金融关系十分密切的担保机构，仅瑞安一地，工商系统就注销了偏离主业的60多家担保机构。
　　正是看到了温州楼市的潜在风险，周德文认为，为了温州经济与社会的稳定，现在该为温州楼市“降降火”了。
　　“实体经济才是经济发展的根本力量，无论是企业家还是政府，都要把主要精力放到主业上。”周德文语重心长地表示，“我认识的一些企业家，他们用辛辛苦苦积累起来的实业资本作抵押，拿到贷款后投入到风险已很高的房地产市场，我经常劝他们回头。”(记者朱国栋)

温州很有可能跟龙港镇的命运一样走向衰落

目前有相当多的温州企业参与房地产投资，其中不乏知名企业，他们的资金有相当一部分来自民间，房产泡沫的破灭将对温州实体经济产生严重影响，

温州“空洞”之忧：房价高企 人才难留
2009年09月22日 06:17:08来源：东方网查看评论手机看新闻字体：大中小
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“金九银十”来临之前的8月，温州的地产商可谓风光无限，温州市区新房每平方米均价攀升到26703元，这一水平，已直逼上海内环内均价，居全国“领先”水平。
而去年底，温州主城区的新房单价还是约15477元。仅8个月后，就飙升了73%。这种涨势只能用“疯狂”来形容。
温州是温州“炒房团”大本营，这里是游资激战的第一站。
不少人在去外地买房之前，或多或少都会在温州先买下一两套住宅。“这些温州人买房子的首选之地就是温州，其次是杭州，再然后是上海。”上海一个房地产掮客王先生告诉CBN记者。
此前有媒体甚至用“买楼如买菜”来形容温州一个楼盘售楼处的盛况。
这么密集的炒作资金，使温州不可避免地成为房价暴涨的“重灾区”。而这种富人之间的游戏，必然会对温州的社会和经济产生巨大影响。
在温州，犹如浙江许多中小城市一样，居民主要成分有三类：老板、公务员以及打工仔，而缺乏所谓“中间阶层”。这是因为温州企业大都由老板和流水线上的打工仔两端组成，尚不需要大量白领为其服务。
但是，随着企业的成长，总需要管理者、营销人员、研发人员加盟。而在这个节骨眼上，温州企业遇到了“成长的烦恼”——缺乏人才。招不到合适的人，有抱负的企业只能选择外迁。
是什么阻碍了人才流入并扎根温州？房价高企恐怕“罪责难逃”。年轻人在温州白手起家，拿着三线城市的工资，却要负担一线城市的房价，他们有什么理由留在这里？
从这个意义上说，高房价已经成为温州谋求产业升级的绊脚石。
房价高企
律师阮先生是土生土长的温州人，这些年，他一直想换到好一点的中高档小区里去住。
“今年新开的楼盘不多，而且价格都非常高，如果是换二手房，想到市中心一点的中央公馆或者华府天地的话，均价都超过了3万元/平方米，120平方米以上的话，总价几乎是天价了。”阮先生告诉CBN记者。
在温州，阮先生还算拥有不错的职业，妻子是医生，但由于双方家庭都没能提供资金上的支持，他们想搬到一个中高档小区成了一个遥不可及的梦。
在被称为“居不易”的温州，《2009年7月中国城市房价排行榜》上，7月份的新房均价达到17116元。到了8月就更牛了。据温州市政府网经济动态引用数据显示，鹿城区、瓯海区、龙湾区三大主城区的新房每平方米均价达到了26703元，继续领跑全国。
土生土长的温州人尚且如此，在温州生活的外地人更是“没了根基”。
江西人陈鑫2005年来到了温州打拼。来之前，这个地方曾给了他很大的憧憬，认为这里的机会必定非常多。
但是，他很快就失望了。这里最大的就业机会集中在生产链的两端，要么做老板，要么做庞大的流水线上的一员。陈鑫在不尴不尬的办公室做了三年的文员，每个月不到5000元的薪水。
这个收入水平，要想在温州成个家，实在是太难了。“这里的习俗，一般是男方家里买房，女方家里买车，当然也不是绝对，但是如果没有房子的话，老丈人会觉得很没面子。” 陈鑫说。
“信河街、百里坊一带算学区，单价早就超过了2万，市中心一点的单价过了3万，新城好一点的小区，尽管配套设施还不完善，也早超过了2万。” 陈鑫去看了很多房子，房价越看越高，每看一次就失望一次。
买房子的成本怎么也在一百万以上。买不起房，还能结婚成家吗？陈鑫开始了与女朋友无数次的争吵，浪漫的校园恋情最终有了一个恶俗的结果。今年3月份，他终于决定回到家乡重谋出路。
人才难留
每年都是这样，许多外地人带着憧憬潮水般涌入温州，两三年后又像潮水般渐渐退去。高房价，高消费，让温州实在无法成为一个宜居城市。
“大概2005年左右招了五六个博士，现在走得一个都不剩了，这些人去了北京或者上海，房价、消费水平都差不多，但温州的机会却少很多，这些都是留不住人的原因。”地处温州的浙江红蜻蜓集团有限公司人力资源主管王小姐告诉CBN记者，一般来说，他们去北京招15个本科生，两年后能留下其中的四五个就非常不错了。 房价可谓是问题的焦点所在。在去年的温州市“两会”上，当地的人大代表、浙江伊利康生物技术有限公司经济师、研究员王贤理递交了一份这样的提案：温州企业中的中高层人才大部分是新温州人，由于本地房价高企，温州市正面临留不住人才的瓶颈。建议政府部门在温州市各地建造“人才公寓”，以出租方式租给这些中、高层人才居住，这样才能使他们在温州安居乐业。
房价上涨，生活成本的增加，让越来越多选择去温州创业的人又离开温州，去年温州大批中小企业倒闭的时候，这个数字一度到达巅峰。
为了不让辛苦培养的人才流失，很多企业都选择在温州当地的学校招聘。
“当地比较出名的就是温州医学院和温州大学，这两所学校里大部分都是当地人或者浙江省内的学生，就这两个学校，每年能培养出来的人才本身就有限，更何况，在当地制造业为主的产业结构下，专业能对口的就更少了。”温州大学经济学院教授马津龙对CBN记者表示。
引进的难留下，自主培养的在数量和质量上又难以满足当地需求，人才匮乏对温州的产业升级产生了极大的制约。
企业外流
于是不少企业选择了走出去。
温州老板创办的企业美特斯邦威，在搬离温州后，这个企业得到了脱胎换骨的发展。董事长周成建当初在面对媒体采访时直言不讳：“我想把公司总部搬到上海，以便招揽更多优秀人才。”
浙江奥奔妮服饰有限公司董事长郑晨爱告诉CBN记者：“服装企业从贴牌到创立一个有名气的品牌，就必须在设计和品牌两方面下苦功。这两种人才是温州特别稀缺的，找不到合适的设计师，也没有好的品牌推广这方面的人才，只有去杭州，或者上海才能找到这样的人才。”
由于不断有企业迁出温州，不少人担忧温州经济的“空洞化”。随着劳动力成本的不断攀升，制造业西迁已经是不可阻挡的趋势。但这不是导致“空洞化”最致命的因素。如果企业的管理、设计、营销等头脑部门也离开温州，那么最终可能导致整个产业的迁出，这才是致命的。
于是人们希望的是当地能够实现产业升级——制造业自身的升级以及新兴产业的引入。
越是高级的产业，人才的因素越是重要。如何留住人才，就成为当前温州的一个重大课题。
高房价尽管并非影响温州留住人才的唯一因素，但是这依然是一头十分唬人的“拦路虎”。

快跌吧~

字好多哦

风投专家陈工孟：温州房价至少要下降70%


http://finance.66wz.com 　　温州网财经频道　　 2009-10-21 09:05 　


  
　　中国风险投资研究院院长香港理工大学、上海交通大学教授陈工孟在阐述《永嘉超市产业整合方案》时说：“我看好温州经济，但认为温州经济面临很大的挑战。”
　　陈工孟认为，目前温州做得比较成功的企业，大部分的年销售额只有二三亿元，净利润大多为500万元到2000万元，真正大的企业不多，温州企业的软实力还不够。在他看来，温州企业必须通过整合技术研发、人才、营销、资金、管理等五大要素，以资本投资为纽带，提升核心竞争力；温州经济应该利用温州雄厚的民间资本，通过风险投资，引进高科技产业，通过东西部企业联动，来分享中国经济发展的大饼。

　　陈工孟提出，如果温州的产业经济不整合、不转型，未来5-10年，温州的房价至少要下降70%！“因为经济泡沫一定会破灭。”他用香港20年的房价走势佐证说，1990年到1997年，香港房价涨了两三倍；但是1997年到2000年，香港房价大跌70%-80%；到现在，香港房价也只恢复到1997年前高位时的50%-60%。

飄過！